2025/08/real-estate/

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2025/08/real-estate/

https://xiangyun.rbind.io/2025/08/real-estate/

[XiangyunHuang]

过去20年，中国房地产市场魔幻般的变化。SOHO中国近20年的财报也是见证者哈。

[earfanfan]

GDP 增长率指标中有几个重大拐点。
1981 年计划和市场价格双轨制带来的「官倒」，导致经济混乱。
1989 年春夏之交发生的政治风波，持续影响到 1990 年，1991-1992 年恢复。
2020 年受新冠疫情影响。
2022 年受动态清零政策影响。

这里对于几个拐点的解释还少了一点，我的理解是官倒愈演愈烈，延续到80年代末期导致整个经济过热、通货膨胀，这才是1989年春夏之交发生的政治风波的直接原因。然后是到了1994年分税制改革，中央和地方的财政收入比重一下子从93年的22：78变成94年的56：44，这个突变导致城市农村消费价格指数大涨，一直到2000年加入世界贸易组织。

至于房地产市场的变化，我感觉分析起来需要先捋出来几条主线。上涨的原因我们都知道，大城市土地供应稀缺，政府高价出让，传导到市场上，售卖价格就会不断增高，另外就是经济发展快，经济上行期房地产被塑造为行业神话，而人们愿意拿钱买房也是对未来收入的预期非常乐观。现在同样可以对照推测下跌的原因。第一，地方政府对土地财政的依赖，94年分税制改革后，很多地方政府的财政赤字逐年扩大，为了发展经济摊大饼式扩建城市，商品房的稀缺属性逐渐减弱，大量高新区、新城项目实际上是建好楼盘以后招商引资失败导致没发展起来，有些赤字特别高的城市已经开始变卖政府资产，比如把公立医院售卖给企业经营等，还有一些能源枯竭型城市一样是没撒新的经济增长点，所以可能买房子第一个重点是选在哪个城市买。没有实体经济稳定支撑的小城市，恐怕以后一样会人口外流，而我们的剩余寿命至少三四十年，要是养老的小城，那要是当地政府连年赤字，连基本的公共服务都无法提供，也是不行。第二，大量法拍房流入市场可能会短期内拉低区域内成交均价，房地产税的出台也可能会成为新的随机变量，再就是利率下降到某个点理论上会促进交易，但是没促进的话反推一些问题。第三，前段时间无意中发现整个湖北各地的社保缴费基数不断提高，甚至我猜大多高于当地平均工资，属于是政府强行提的，我想的是撒时候有时间把全国的都拉出来看看，感觉这么干对未来的透支可能更狠，社保制度影响着整个社会的收入二次分配，亟待改革，不然的话底层不稳。第四，人口结构、思想观念的转变。

[XiangyunHuang]

政府历年来是财政赤字，这个是肯定的，具体到区县级政府（未来准备养老的城市）有多少没有财政赤字，我不知道，可能需要你爬一遍了。

宏观上，人口不再增加，特别是青壮人口，房子供给过剩支撑不住房价。细思一下，供给端（土地）完全由各地政府掌握，他们掌握者完全的供需信息（人口数据，买房要备案），却还能让房子这么过剩。说明，他们都很清楚当下问题所在，也一定有正确的处理办法，但是，动了他们自己的利益，那么，他们一定不会改革，只会拿刀割老百姓，特别是刚需的那拨人。如果韭菜们捂住钱包不买房或者套现出走，和政府博弈。如果再缺乏新的经济增长点，国家内部压力变大，为了稳定局面，上层博弈也会加大，等到发生巨变的那天，也许时钟又会像79年那样摆回来，我还挺乐观的。

回到个人，工作地基本决定买房的地，未来养老回农村或卖了城里的房子找个宜居小城待着，若还有的选，挑挑区县，再挑挑小区环境和配套。将来，大中城市的人口规模还是可观的，只是相比于当下应该不会有大的变化。