Lakáshitel & Építkezés Kalkulátor

Egyfájlos, statikus HTML kalkulátor magyar lakáshitelekhez: kiszámolja az ingatlan bekerülési költségét, összehasonlít több hitelcsomagot (pl. Otthon Start + piaci hitel vs. csak piaci hitel vs. hitel nélkül), és megmutatja, melyiknél marad a végén több pénzed – nem csak a havi törlesztőt, hanem a teljes nettó vagyon alakulását is.

Nincs build, nincs függőség, nincs szerver: egyetlen index.html.

Megnyitás

Helyben: nyisd meg az index.html-t bármelyik böngészőben (dupla kattintás is elég).

GitHub Pages: a repo main ágának gyökeréből publikálható (Settings → Pages → Deploy from a branch → main / /root). Bekapcsolás után a https://<felhasználó>.github.io/loan-calculator/ címen érhető el. Privát repónál a Pages fizetős csomagot igényel – ha a repo privát marad, a helyi megnyitás ugyanazt tudja.

Mit számol

• Ingatlan – két mód: építkezés (a telek már megvan, önerőként számít; az építési költséget kell finanszírozni) vagy ingatlan vásárlás (egyetlen vételár; ez az alapértelmezés).
• Hitelcsomagok – csomagonként tetszőleges számú hitel (összeg, futamidő, THM). Annuitásos törlesztés; a kimutatás tartalmazza a havi törlesztőt, az össz visszafizetendőt, a teljes kamatot, a szükséges önerőt és a hitelfedezeti arányt (LTV).
• Előtörlesztés – havi többlet, egyszeri összeg (megadott évben), éves rendszeres; díj %-ban, és választható hatás: futamidő ↓ vagy törlesztő ↓.
• Végtörlesztés – a teljes hátralék kifizetése egy megadott év végén. A díj a hátralékra jön, a pénz a befektetett portfólióból megy; ha nincs rá fedezet, a kalkulátor figyelmeztet.
• JTM (jövedelemarányos törlesztőrészlet) – a maximálisan vállalható havi törlesztő, plusz egy ajánló, ami a kamatperiódus és a jövedelemsáv alapján megmutatja a jogszabályi maximumot (2026: 800 000 Ft-os jövedelemhatár; 10+ év fix 50/60%, 5–10 év 35/40%, 5 év alatt 25/30%, zöld hitel 10+ év fixszel 60%). Ez felső korlát, nem ajánlás – a bankok szigorúbbak lehetnek.
• Befektetés és vagyon – a havi maradék (bevétel − kiadás − törlesztő) és a hitelfelvétellel felszabaduló készpénz befektetve, megadott hozammal; a fizetések, kiadások és az ingatlanár külön ütemben nőnek. Végeredmény: befektetett vagyon + ingatlanérték a horizont végén.
• „Hitel nélkül – megvárjuk" csomag – nincs hitel, a teljes maradékot félretesszük, amíg össze nem gyűlik a (közben dráguló) célösszeg, akkor egy összegből vásárolunk/építünk.
• Mai (reál) vs. jövőbeli (nominális) nézet – alapból minden mai vásárlóerőn jelenik meg, egy kapcsolóval átváltható a diszkontálatlan jövőbeli összegekre.

Diagramok

Külső könyvtár nélkül, kézzel rajzolt SVG, hover-tooltipekkel:

• nettó vagyon alakulása havonta (ház + befektetés, bontással),
• vagyon összetétele évente (halmozott),
• éves pénzáramlás összetétele – mire megy a fizetés (törlesztő / kiadás / befektetés).

Adatok és adatvédelem

• Minden számítás a böngészőben fut, semmi nem megy szerverre.
• A beállítások automatikusan mentődnek a böngésző localStorage-ába.
• ⬇ Exportálás / ⬆ Importálás: a teljes állapot JSON fájlba menthető és visszatölthető.
• A .gitignore kizárja a hitelkalkulator-*.json és *.local.json fájlokat, hogy a személyes jövedelmi adatok véletlenül se kerüljenek verziókövetésbe.

Feltételezések, korlátok

A kalkulátor tájékoztató jellegű – a pontos ajánlatért fordulj a bankhoz. A modell annuitásos törlesztést feltételez és a megadott THM-et használja kamatlábként (a valóságban a kezdeti kamat eltérhet, és a törlesztő a kamatperiódus végén változhat). Nem számol a vételi mellékköltségekkel (illeték, ügyvéd, földhivatal), a díjmentes előtörlesztési kedvezményekkel, sem a végtörlesztés járulékos költségeivel. A részletes feltételezéslista az alkalmazás alján, a Figyelem blokkban olvasható.

Fejlesztés

A projekt szándékosan egyetlen fájl (index.html: HTML + CSS + JS egyben), hogy offline is működjön és bárhová másolható legyen. Nincs csomagkezelő és nincs build lépés.

Módosítás után érdemes ellenőrizni:

# 1) szintaxis: a <script> tartalmát kivágva
node --check /tmp/_check.js

# 2) DOM-teszt jsdom-mal (ideiglenes könyvtárban, utána törölve)
mkdir -p /tmp/t && cd /tmp/t && npm install jsdom

A JS főbb egységei: simulateLoan (törlesztési szimuláció előtörlesztéssel és végtörlesztéssel), endWealth / noLoanWealth (vagyonpálya), jtmLegalMax (JTM-korlát), recalc (két menetben: hitelek → csomagszintű mutatók és renderelés), serializeState / applyState (mentés-visszatöltés).